Cudza rura na Twojej działce

Ważne orzeczenie Sądu Najwyższego. Postanowienie SN z dnia 16 lipca 2025 r.
sygn. akt. I CSK 3934/25
Stan faktyczny.
Sprawa dotyczyła zasiedzenia służebności przesyłu przez spółkę komunalną, która od ponad 30 lat eksploatowała rurę kanalizacyjną przebiegającą pod prywatną działką.
• Sąd Rejonowy uznał zasiedzenie, wskazując na wieloletnie korzystanie z instalacji.
• Sąd Okręgowy nie podzielił tej oceny, powołując się na art. 292 k.c., który wymaga, by urządzenie było trwałe i widoczne. W tym przypadku rura była ukryta w ziemi i nie miała żadnych zewnętrznych oznaczeń, więc właściciele mogli nie wiedzieć o jej istnieniu. Zasądzono im 20 tys. zł odszkodowania.
• Spółka komunalna argumentowała w skardze kasacyjnej, że „widoczność” można ustalić na podstawie dostępnych map.
• Sąd Najwyższy oddalił skargę, podkreślając, że ograniczeń prawa własności nie można domniemywać, a wykładnia przepisów musi respektować konstytucyjną ochronę własności. Właściciele nie mieli realnej możliwości dostrzeżenia urządzenia, które było głęboko zakopane i nieoznaczone.Wyrok SN ma znaczenie dla właścicieli gruntów – samo istnienie podziemnej instalacji, jeśli nie jest widoczna ani sygnalizowana, nie prowadzi automatycznie do zasiedzenia służebności przesyłu.
Skutki orzeczenia dla właścicieli nieruchomości
Temat: Zasiedzenie służebności przesyłu – co powinien wiedzieć właściciel gruntu
1. Czym jest służebność przesyłu?
To prawo przedsiębiorstwa przesyłowego (np. energetycznego, gazowego, wodociągowego, kanalizacyjnego) do korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie posadowienia i eksploatacji urządzeń przesyłowych.
2. Czy można zasiedzieć służebność przesyłu? Tak – ale tylko wtedy, gdy urządzenie jest trwałe i widoczne (art. 292 k.c.).
- Widoczność oznacza, że właściciel mógł realnie dostrzec urządzenie w terenie i dowiedzieć się o jego przebiegu.
- Urządzenia ukryte w ziemi (np. rury, kable), jeśli nie mają oznaczeń w terenie, co do zasady nie spełniają tej przesłanki.
3. Ostatni wyrok Sądu Najwyższego (2025 r.)
- Zakopana rura kanalizacyjna bez oznaczeń nie może być podstawą do zasiedzenia.
- Ograniczenia własności nie można domniemywać – wątpliwości interpretuje się na korzyść właściciela gruntu.
4. Co powinien zrobić właściciel nieruchomości?
- Regularnie sprawdzać mapy geodezyjne dostępne w starostwie lub gminie.
- Jeśli zauważy instalację na swojej działce, niezwłocznie podjąć działania – np. wezwać przedsiębiorstwo do zawarcia umowy i zapłaty wynagrodzenia.
- Pamiętać, że żądanie zapłaty lub zakwestionowanie korzystania z gruntu przerywa bieg zasiedzenia.
5. Praktyczny wniosek:
Nawet wieloletnia obecność instalacji przesyłowej w gruncie nie zawsze oznacza, że przedsiębiorstwo nabyło prawo przez zasiedzenie. Właściciel wciąż może skutecznie domagać się wynagrodzenia za korzystanie z jego nieruchomości.